Vivienda: del derecho en el papel al drama en la calle

El artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna. Entre la Ley de Vivienda, la LAU y el Código Penal, el problema no es la falta de leyes, es la falta de vivienda. Y en Canarias, donde un alquiler medio se come el 52% del sueldo, la ley no abre puertas si no hay llaves detrás.

Sabemos que en España hay un derecho constitucional a la vivienda y que además hay tres generaciones de leyes para protegerlo. Pero no es menos cierto, que también hay 4 millones de personas en estrés residencial, jóvenes que se emancipan a los 31 años y solo un 2,5% de parque público de alquiler frente al 30% de Holanda, por ejemplo. En Canarias la situación se agrava, en tanto que, el precio medio del alquiler roza los 1.050 €/mes, mientras que el salario más frecuente no llega a 1.700 €. El problema no es solo de mercado; es también de desajuste entre leyes, competencias y velocidad de respuesta. Y mientras discutimos de titulares, hay familias en Canarias que renuevan contrato con subidas del 15% o que compiten con 30 candidatos por un piso de tres habitaciones.
 

Y es que las Leyes para “crear” vivienda no funcionan a pesar de que la Constitución, en su art. 47, obliga a los poderes públicos a promover las condiciones para una vivienda digna. Y no funcionan, me explico,  porque son solo un principio rector; y por ese hecho, no puedes ir al juzgado a exigirle al Estado tu piso, en tanto que, se trata de  un mandato político y no de un cheque. 

También sabemos que la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, puso topes en zonas tensionadas; definió al gran propietario y permite recargos del IBI a vivienda vacía. Un año después, los datos son tozudos: por ejemplo, en Barcelona y San Sebastián, la oferta de alquiler de larga duración cayó un 30% y parte migró al alquiler temporal o turístico. Ello nos demuestra que proteger precios sin aumentar oferta, expulsa pisos del mercado. 

Por otra parte, la Ley de Suelo RDL 7/2015, obliga a reservar el 30% de VPO en nuevo suelo. Suena bastante bien. Pero el problema, tramitar suelo que reúne todos los requisitos legales en España, tarda 8 años de media. Los Ayuntamientos no tienen músculo técnico ni dinero para urbanizar, y el promotor prefiere no construir si el margen no compensa la espera.

De igual manera, tenemos leyes para intervenir el precio, pero no para producir vivienda rápida. Sin suelo, sin financiación ICO que llegue y con 17 modelos autonómicos, la ley va más lenta que la necesidad. En Gáldar, a día de hoy, hay 4 promociones públicas de alquiler asequible en marcha, dentro del Plan de vivienda de Canarias 2020 – 2025. Ninguna terminada aún. Todas son del ICAVI. Antes de éstas, en Gáldar, si la memoria no me falla, no se hacía promoción pública desde 1999. Eso no lo arregla el BOE; lo arregla una grúa.

Del mismo modo, la norma base de las leyes del alquiler, es la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que recoge,  contratos de 5 años, si el casero es persona física y de 7 si es empresa; fianza de un mes y actualización con un índice nuevo que ya no es el IPC. Encima, la Ley 12/2023 añade el índice de referencia en zonas tensionadas y prórrogas forzosas si hay vulnerabilidad. La intención es buena; evitar que una familia acabe en la calle por una subida. El efecto colateral también es real; pero, el pequeño propietario que complementa su pensión con un piso, teme que un impago se eternice; porque los desahucios se regulan en la Ley de Enjuiciamiento Civil; pero el RDL 11/2020 del “escudo social” permite suspenderlos si servicios sociales acreditan vulnerabilidad. Un proceso que debía durar 6 meses se va a 2 años; y lo que resulta es, que el mercado se parte. Los grandes propietarios, tienen departamento jurídico y aguantan. El pequeño propietario huye al alquiler de temporada, donde no aplica la LAU, o vende. Y cada piso que sale de la larga duración es una familia más compitiendo por  los que quedan. La LAU protege al inquilino y debe hacerlo. Pero sin juzgados especializados que resuelvan en 60 días y sin un seguro público de impago, me hace pensar que, hemos convertido  al casero jubilado en escudo social. Y ese escudo se está bajando. 

Sobre las leyes contra la ocupación. Okupas vs. Allanamiento. La ley distingue, y mucho. Si entran en tu casa, la que habitas, es delito flagrante. La policía puede desalojar en 24-48 h, sin orden judicial. Esto se resuelve rápido (Allanamiento de morada, artº  202 del Código Penal). Si entran en una vivienda vacía, segunda residencia o piso de banco, ya no es morada (Usurpación artº 245 del Código Penal). No hay flagrancia salvo que pilles al okupa entrando. Toca denuncia,  identificar, juicio y orden judicial. Aquí nace el problema de plazos. La Ley 5/2018 del desahucio exprés creó una vía civil rápida para que particulares y empresas recuperen la posesión. Funciona hasta que el ocupante alega vulnerabilidad. Entonces vuelve a activarse la suspensión del RDL 11/2020 y el proceso se eterniza. La ocupación es un 0,17% del parque de vivienda. No es la causa del problema, pero la sensación de impunidad sí lo agrava. El fallo no es el Código Penal; es el colapso judicial y que usamos los mismos juzgados para desahuciar a una mafia que a una madre con dos hijos. Sin juzgados de vivienda y sin alternativa habitacional inmediata, la ley llega tarde. ¿Qué está fallando entonces? Lo que fallan son los choques. Primero, el choque de derechos: el art. 47 a la vivienda contra el art. 33 a la propiedad privada. Ninguno es absoluto y los tribunales ponderan caso a caso. Segundo, la paradoja regulatoria: cuanto más blindamos al inquilino vulnerable sin dar salida al propietario, menos oferta hay y más sube el precio para el siguiente inquilino no vulnerable. Tercero, no faltan leyes, faltan 1,5 millones de viviendas asequibles y juzgados que resuelvan en un mes, no en un año. En Canarias añadimos el factor insular: suelo limitado, costes de construcción un 18% más caros y presión del alquiler vacacional. Regular precios sin construir y sin agilizar justicia es como poner una tirita en una hemorragia. 

Conclusión: Sin vivienda no hay proyecto de vida, ni familia, ni arraigo. Y sin seguridad jurídica no hay propietario que ponga su piso en alquiler de larga duración. Ambas cosas son ciertas a la vez. Sí;  pero, ¿qué hacer entonces para darle solución a esta problemática? Pues bien; a mi juicio, es del todo imprescindible que se adopten medidas, tales como: Parque público de alquiler ya; cesión de suelo municipal en Gáldar y en toda Canarias para colaboración público-privada, con alquileres de 400-600€ y no venta. Juzgados de vivienda: turno especial que resuelva desahucios por impago u ocupación en 30 días, con alternativa habitacional inmediata si hay vulnerabilidad. Fiscalidad clara: bonificación del 90% en IRPF al que alquile por debajo del índice de referencia a 5 años, y recargo duro al que mantenga pisos vacíos más de 2 años sin causa justificada.

La Constitución no se cumple con BOE. Se cumple con llaves. Y las llaves no las da un tuit ni un panfleto; las llaves las da un acuerdo que entienda que el inquilino necesita un techo y que el propietario necesita las máximas garantías. Todo lo demás es ruido. Y con ruido no duerme ninguna familia.

Juan Reyes González